两极分化的中国楼市

“中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓,以至于供应远大于需求。”

对中国房地产市场的警示已经司空见惯,但这个评论更让人吃惊的地方,在于说出这个警示的人。他不是长期唱衰中国的一位预言家,而是中国中央电视台黄金时档财经栏目主持人、经常发表爱国言论的芮成钢。

文雅的芮成钢理应是一名终极的看好中国者,而不是一个唱衰中国的人。

但上周芮成钢在央视主持的一档节目,就是关于唐山(中国北方一座著名的钢铁城市)房地产困境的。按照目前的住房销售速度,2009年以来唐山建造的住房将需要10年才能销售完。展示厅门可罗雀,开发商已经开始降低价格。

北京到唐山高铁只需一小时,但首都的房地产情况却大大不同。上周,政府报告显示,1月份北京新住房价格环比上涨2.1%,这是三年前刺激政策引发购房热以来最大的单月涨幅。

房地产网站搜房网(Soufun)数据显示,北京住房均价已经达到每平米25075元人民币(合4000美元),是唐山每平米6024元人民币均价的四倍多。

房地产“双轨”市场绝不是中国特有的现象。在英国,伦敦房价飙升,把该国其他地方的房价远远抛在后面。同样,全球金融危机期间,纽约房地产市场持稳,而美国几个“沙州”(sand states)的房价大幅下跌。

但在中国,这种差别的极端程度达到一个新的高位。不仅一线城市的房价走势与较小城市不同,二者之间的住房开发量也有明显的差异。

人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房。与此形成反差的是,人口不到300万的数十个较小城市面临着越来越严重的供应过剩。

因此,如果仅仅用“泡沫”来描述中国房地产市场就有点偏了。“泡沫”是不是指只有富人才买得起住房的一线城市房价飙升?抑或是指较小城市一排排空置的住宅楼?

在政策制定上,中国优先考虑大城市,而往往让较弱的市场付出代价。一个新的重大构想是,拿出更多土地用于开发,以遏制房价上涨。这个措施如果实施,只会加重小城市的困境。

对于房地产开发商来说,一个明显的策略就是投资房价正在上涨的地方,避免开发有大量空置住房的地方。

然而,说到容易做到难。首先,供应过剩问题的波及面很广。数据提供商中国房产信息集团(China Real Estate Information Corporation)最近编制中国50个风险最高的房地产市场列表,从与俄罗斯接壤的东北小镇黑河,到中国的另一个端——西南省份云南的普洱,都被列入该表。

第二,大型开发商已经陷入了很多困境之地。曾经有一段时间,某些看好中国的人士经常挂在嘴边的高见就是避开深圳和上海,转而深入“三线城市”:这些较小的城市将成为中国未来10年增长的动力,房地产公司不能错过它们。关于唐山的央视报道就提到中国销量最大开发商万科(Vanke),以及华润集团和中国水电等国有企业建造的住房。

最后,只在大城市开发的成本太高。可用于开发的土地越来越少,地块拍卖价格越来越高。最近在北京的一次拍卖上,土地的售出价格几乎是开叫价格的六倍。

难怪一些公司在寻求完全不同的策略。本月,万科对旧金山的一个住宅项目进行了投资,这是万科首次在美国出手。据悉,该公司还在考虑其他海外交易,包括在巴西。

中国房地产市场的新领地在哪里?肯定不在中国。

欧阳德是英国《金融时报》驻北京记者

译者/王慧玲

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