买房的贷款时间是否是越长越好?

做了个小计算,为了计算方便,假设一年只还一次钱:

有些朋友认为20年期比10年期多还了不少钱(差额部分)所以不划算,这其实是忽略了20年内的两种按揭年限下现金流差额再投资的收益。

根据上述表格,我们假设买房人每年的总现金流入就是278860.71元,并且在20年保持不变;
那么两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示:

20年按揭的情况下,等于每年你都省下了124911.12元可以用于个人投资;10年按揭的情况下,前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何投资,但第11年开始你每年都有278860.71元可以用于投资,接下来就看看两种方法的投资收益有什么差别(投资收益率暂时按6.55%计算,后面会做敏感性分析):
(1)20年按揭情形,假设都是期末缴款,20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额:=fv(6.55%,20,124911.12)=4876070.43
(2)10年按揭情形,你从第11年开始投资,20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额:
=0+fv(6.55%,10,278860.71)=3771937.92
20年按揭情形下终值多了1104132.52元。

***注:为了便于比较,这里的4876070.43也可以分解成A+B两部分,A部分是1~10年期间的投资本利之和再按照投资收益率进行为期10年的复利投资;B部分就是11~20年间每年124911.12元的投资本利和。

接下来是敏感性分析,看投资收益率变动情况下二者的差额(为了缩小空间,这里的单位是万元)

可以看出,如果个人有收益率更高的投资渠道,两种不同按揭模式下的财富终值会差异更大,20年按揭可以获得更多的收益。那么再看看个人投资收益率要低到什么水平,二者之间才不会有任何区别呢?通过Excel的迭代计算,这个收益率为2.11%,存银行定期都比这高很多,所以基本不用考虑了。

— 完 —

本文作者:zgd

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